Itaú Blog

Por dentro da parcela: entenda como funcionam os indexadores e a amortização no Crédito com Garantia de Imóvel

O que são indexadores? Qual a diferença entre SAC e Price? Como tudo isso influencia a parcela do Empréstimo com Garantia de Imóvel do Itaú? Entenda tudo aqui.

Foto do Autor

Crédito com Garantia de Imóvel

• 8 minutos de leitura

Se você está pensando em fazer um empréstimo com garantia de imóvel, é importante entender melhor o que de fato compõe sua parcela, certo? Para não ficar nenhuma dúvida, vamos explicar de maneira simples o que são indexadores econômicos, o que é amortização e como eles afetam o cálculo das suas prestações mensais.

O que são indexadores e como funcionam?

Na prática, indexadores são aquelas siglas que vêm depois da taxa de juros, geralmente IPCA ou TR, que impactam diretamente o custo da sua contratação. Isso porque quando um contrato tem uma taxa atrelada a um indexador, o saldo devedor é atualizado mensalmente de acordo com o valor do indexador do mês anterior. Ou seja, na parcela de JUNHO incide o indexador do mês de MAIO. É sobre esse saldo atualizado que a taxa de juros é aplicada. Esse mecanismo acaba tirando de você a chance de prever o valor exato da sua parcela mensal, o que pode atrapalhar bastante sua organização financeira. 

Especialmente nos casos em que o pagamento é feito em prazos longos – como é o caso do empréstimo com garantia de imóvel –, os bancos costumam se proteger da desvalorização monetária que o dinheiro emprestado pode sofrer com o passar dos anos. A grande maioria corrige o valor, para se proteger de futuras depreciações, atrelando o pagamento a indexadores econômicos.
E esse é um dos principais diferenciais do Crédito com Garantia de Imóvel do Itaú: aqui, nós não trabalhamos com indexadores! Isso significa que nossas taxas são fixas e não mudam ao longo do contrato. Mais uma certeza para você ;) 

Principais indexadores
Como falamos anteriormente, indexadores são utilizados para ajustar valores de acordo com a economia vigente e podem elevar a taxa de juros do seu empréstimo, dependendo do cenário econômico. No cenário atual, seu uso tende a aumentar as taxas de juros. Em casos de deflação, o indicador não é aplicado, ou seja: a taxa de juros não diminui. 

Agora veremos os principais indexadores para o empréstimo com garantia de imóvel, lembrando que, aqui no Itaú, não usamos indexadores: a taxa é fixa do começo ao fim do seu contrato.  

TR (Taxa Referencial)
A Taxa Referencial, também conhecida como TR, foi criada no início dos anos 90 com o objetivo de servir de referência para as demais taxas de juros no Brasil (hoje em dia, a Selic desempenha este papel). O cálculo da TR é feito diariamente pelo Banco Central, baseado na média ponderada das taxas de juros das operações de empréstimos interbancários, empréstimos ao governo e títulos públicos federais.  

IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
O IPCA é considerado o termômetro oficial da inflação do país, ele é medido todos os meses pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Seu valor dimensiona o poder de compra da população e o custo de vida no país, por isso é comum variar mensalmente.

O que é e como funciona o sistema de amortização?

Sistemas de amortização de juros são a maneira como as parcelas do seu empréstimo serão cobradas pelo banco. Por isso, é importante lembrar que as parcelas não são constituídas apenas do saldo devedor, mas também dos encargos e juros. Para entender melhor, veja a fórmula abaixo:

Valor da parcela = Amortização + (Saldo devedor x Taxa de juros %)

A amortização é a parte da parcela destinada para reduzir o valor financiado inicialmente. A outra parte da parcela cobrirá os juros, que são calculados sobre o saldo devedor.

Os sistemas mais conhecidos e utilizados são PRICE e SAC. A maior parte das instituições opera com apenas um destes dois modelos de amortização, sem que o cliente tenha a chance de escolher aquele que prefere. E aqui chegamos a mais um valioso diferencial do Crédito com Garantia de Imóvel Itaú! Diferente de outros bancos, aqui você tem o poder de escolher com qual sistema deseja quitar sua dívida: SAC ou PRICE. A decisão é sua, de acordo com a sua realidade.

SAC – Sistema de Amortização Constante 

Esse sistema de amortização é chamado de constante, pois o valor deduzido mensalmente do saldo devedor é sempre o mesmo. Sendo assim, o que faz o valor das parcelas diminuírem com o tempo são os juros. Lembra da fórmula que mostramos, ali em cima, para entender o valor da sua parcela? Como vimos, os juros são calculados em cima do saldo devedor, o que faz com que as parcelas iniciais tenham valor maior (já que o saldo devedor ainda é alto) e as finais tenham valor mais baixo (já que o saldo devedor também diminuiu). Por isso dizemos que, nesse sistema, o pagamento tende a ser decrescente: você termina pagando uma parcela bem menor do que a inicial.

PRICE  

Nesse sistema, a maior parte do dinheiro pago nas prestações iniciais é destinada ao pagamento dos juros. Ao longo do financiamento, isso se inverterá: o valor pago em juros diminuirá e o destinado à amortização aumentará – ainda que o valor da parcela permaneça sempre o mesmo, é a proporção de cada quantia destinada a cada parte da parcela que varia. Por isso, dizemos que, diferente do sistema SAC, aqui a amortização não é constante; o valor da parcela destinado a ela vai aumentando com o passar dos anos. A vantagem em relação ao sistema SAC é que aqui as parcelas costumam ser bem menores, exigindo um comprometimento financeiro menor. Em compensação, ao final da quitação do empréstimo, você acaba pagando mais juros.

Não existe um que seja melhor ou pior que outro; é preciso identificar aquele que faz mais sentido considerando o seu perfil. E sabe qual é a melhor forma de encontrar o sistema de amortização perfeito para você e para as suas necessidades? Fazendo uma simulação gratuita em menos de 5 minutos ;) 

Como funciona, na prática, a parcela do Crédito com Garantia de Imóvel Itaú?

Como você já sabe, o Crédito com Garantia de Imóvel Itaú não tem os indexadores que impactam na taxa de juros, como muitos outros empréstimos disponíveis no mercado.   

Além do empréstimo com garantia de imóvel ser um dos créditos mais baratos, você já sabe quanto vai pagar porque a nossa taxa é fixa desde o início do contrato. Quer um exemplo prático? Vamos lá: imagine que você tem um imóvel quitado, avaliado em R$ 500 mil. Você pega um crédito de R$ 100 mil para quitar algumas dívidas e investir na abertura de uma franquia. Vamos ver como ficariam as parcelas para o pagamento em 20 anos?  

Simulação do mesmo crédito mostrando a evolução das parcelas na tabela PRICE e na tabela SAC.

Compare qual a melhor opção para você, com parcelas que caibam no seu orçamento, sem atrapalhar o planejamento financeiro da sua família. Converse com seu gerente Itaú ou um de nossos especialistas online para tirar todas as suas dúvidas. 

Crédito mais barato para usar do seu jeito: simule grátis e contrate agora!  

Saiba mais sobre o Crédito com Garantia de Imóvel do Itaú

Tire todas as suas dúvidas sobre o empréstimo com garantia de imóvel do Itaú e fala uma simulação.

Simule seu Empréstimo com Garantia de Imóvel

Simule grátis agora e veja sua aprovação de crédito em até 1 hora. [...]

Tudo sobre o Empréstimo com Garantia de Imóvel Itaú em vídeo

Assista nossa playlist completa sobre o Crédito com Garantia de Imóvel Itaú [...]