Impactos tributários sobre as holdings imobiliárias

As recentes mudanças na legislação tributária e as discussões jurídicas em curso têm impactado de forma relevante a utilização de holdings imobiliárias no planejamento patrimonial e sucessório das famílias.

Neste Wealth Planning Insights, Karen Mizumoto e Franco Messina, do time de Wealth Planning do Itaú Private Bank, compartilham reflexões sobre os principais pontos de atenção relacionados à estruturação e à tributação das holdings imobiliárias, considerando as alterações no Lucro Presumido, a Reforma Tributária e as novas regras aplicáveis à renda e à sucessão.

As holdings imobiliárias seguem sendo uma das ferramentas possíveis no planejamento patrimonial e sucessório. No entanto, sua utilização deve refletir as particularidades e prioridades de cada família, o momento de vida dos seus membros e o contexto legislativo vigente.

Nesse cenário, ganham relevância as discussões jurídicas e os impactos tributários relacionados às holdings imobiliárias, especialmente diante das recentes mudanças na legislação tributária e das alterações em discussão no Judiciário.

Nas sociedades com atividade imobiliária preponderante, a transferência do imóvel à pessoa jurídica costuma estar sujeita à incidência de ITBI. No entanto, esse entendimento vem sendo reexaminado pelo STF no Tema 1348, que discute a aplicação da imunidade do ITBI inclusive para sociedades com atividade imobiliária principal.

Atualmente, o julgamento conta com três votos favoráveis à imunidade e permanece suspenso após pedido de vista do ministro Gilmar Mendes. Já no âmbito do imposto de renda, a conferência de bens pela pessoa física pode ser realizada pelo valor constante na declaração de ajuste anual, sem apuração de ganho de capital, ou pelo valor de mercado, hipótese em que pode haver tributação sobre o ganho apurado.

Essa escolha deve considerar os fatores de redução do ganho de capital aplicáveis conforme a data de aquisição do imóvel, que podem reduzir o imposto devido na transferência.

Superada a etapa da conferência, é comum que holdings imobiliárias sejam tributadas pelo regime do lucro presumido. Até antes das alterações legislativas recentes, aplicavam-se percentuais de presunção de 32% sobre receitas de locação e de 8% sobre receitas de alienação de imóveis classificados como estoque.

A partir desses percentuais e da aplicação combinada de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, obtinham-se cargas efetivas aproximadas de 14,53% sobre locações e 6,73% sobre alienações.

O cenário tributário foi impactado por alterações legislativas recentes, como a Lei Complementar 224/2025, que introduziu o acréscimo de 10% sobre os percentuais de presunção para a parcela das receitas que exceder R$ 5 milhões anuais.

Além disso, a Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 instituíram o IVA Dual, composto por IBS e CBS, que passam a incidir também sobre operações imobiliárias, como locações e alienações.

A implementação do novo modelo ocorrerá de forma gradual até 2033, em regime de transição entre o sistema atual e o novo regime tributário. A partir de 2026, IBS e CBS passarão a conviver com PIS e Cofins, que serão definitivamente extintos em 2027.

O novo regime prevê tratamento específico para o setor imobiliário, incluindo redução de 70% da alíquota aplicável às locações e redução de 50% da alíquota para alienações de imóveis.

Considerando estimativas de alíquota padrão de IBS e CBS próximas a 27%, as cargas efetivas aproximadas passam a ser de 8,1% para locações e 13,5% para alienações, incidentes sobre base de cálculo ajustada pelos redutores previstos em lei, incluindo o redutor social e o redutor de ajuste.

Outro ponto relevante é que, nesse novo modelo, pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes de IBS e CBS quando atingirem determinados critérios de habitualidade ou volume de receitas em operações imobiliárias.

Entre as hipóteses previstas estão a locação de mais de três imóveis no ano-calendário anterior com receita anual superior a R$ 240 mil, a apuração de receita anual com aluguel superior a R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis locados, e a venda de imóveis em determinadas condições previstas na legislação.

No campo do imposto de renda da pessoa física, a Lei 15.270/2025 instituiu a retenção de 10% sobre distribuições de dividendos que excedam R$ 50 mil mensais a partir de 2026. Essa retenção funciona como antecipação do imposto de renda mínimo e pode afetar diretamente o fluxo de caixa dos sócios.

Esse novo contexto reforça a importância da reflexão entre manter e utilizar recursos na pessoa jurídica ou na pessoa física, tornando-se cada vez mais essencial evitar a confusão patrimonial entre empresa e sócios, bem como avaliar se será necessário reorganizar o portfólio de investimentos, a depender das principais fontes de renda da pessoa física e dos impactos tributários envolvidos.

A Lei Complementar 227/2026 trouxe novas diretrizes para a base de cálculo aplicável na doação ou sucessão envolvendo participações societárias não negociadas em bolsa, aproximando o valor tributável do valor econômico real dessas participações.

Diante desse contexto de mudanças relevantes, a utilização de holdings imobiliárias exige análise criteriosa por especialistas na área, que alinhe objetivos familiares, estratégia patrimonial e o ambiente tributário vigente. A avaliação individualizada da estrutura patrimonial e dos impactos tributários envolvidos torna-se fundamental para decisões patrimoniais mais estratégicas e bem fundamentadas.

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